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　　随着全球经济环境的复杂变化，国内工业用地市场正在经历一场深刻的调整。从2022年开始，工业用地成交量呈现逐年下滑㊣的趋势，这背后有多种因素的影响，包括宏观经济放缓、产业结构的深度调整以及政策变化。亿翰产业研究院发布的《产业园区市场供需分析》系列研究物业管理法律法规，通过不同篇章的分析，揭示了当前产业园区市场的动态变化。本篇将重点分析2024年工业用地的成交情况以及未来市场的趋势。

　　2024年，工业用地市场的整体表现较为疲软。自2022年工业用地成交量攀至最高峰以来，成交量逐年递减。根据㊣亿翰的统计数据，2024年全国招拍挂市场中，工业用地的成交总面积降至12亿平方米，同比下降16.47%。成交金额为4503亿元，同比下降11.59%，而成㊣交均价为24.75万元/亩，同比增长5.84%。这一数据反映出虽然工业用地价格有所上升，但成交量和金额却呈现下行趋势。

　　成交量下降的原因主要与宏观经济形势的变化密切相关。全球经济增长的放缓以及国内经济的不确定性，导致许多企业在扩张步伐上变得更加谨慎。面对复杂的市场前景，许多企业选择减少㊣新的投资，进一步压缩了对工业用地的需求。同时，产业结构的调㊣整也是㊣一大原因。随着科技进步和产业升级，传统制造业对土地的需求逐渐减弱，而高新技术产业和战略性新兴产业对土地的需求结构发生了变化。这些新兴产业更加倾向于高效、集约的土地㊣利用方式，而非大规模的土地扩张。

　　展望未来，全球经济的不确定性依然存在，特别是贸易保护主㊣义和地缘政治冲突等因素可能继续影响企业的投资决策。国内的产业转型和新兴产业培育也需要时间，预计2025年工业用地成交量将进一步回调，可能回落至2016、2017年的水平，大约在10亿平方米左右。

　　尽管整体工业用地成㊣交量下降，园区开发主体的拿地情况却呈现出小幅增长的趋势。2024年，园区项目的成交用地面积达到38.15万亩，同比增长了0.78%；成交金额为1290亿元，同比增长了15.38%。园区项目成交用地面积占全国工业用地市场的24.94%，同比上升了约2个百分点。这表明，尽管✅市场整体低迷，但园区开发主体的拿地热情依然较为高涨。

　　从不同主体的拿地情况来看，市场化产业园区运营商和地方平台公司/城投/城建分别在市场中扮演着重要角色。2024年，市场化产业园区运营商的拿地金额为146亿元，拿地面积为3.2万亩，拿地均价✅同比✅上涨了14.78%。在这些企业㊣中，万洋㊣集团以36.54亿元的拿地金额占据市场份额的四分之一，其拿地面积达到4710亩，占市场总拿地面积的14.79%。万洋集团的表现尤为突出，其不仅在核心城市如成都、西安、武汉等地拓展市场，还加速了在多个重要城市的布局。

　　地方平台公司和城投、城建的拿地表现同样活跃。2024年，地方平台公司/㊣城投/城建的㊣拿地金额为1145亿元，拿地面积为35万㊣亩，同比增长了14.88%。漳州市、苏州市、广州市等地的地方平台公司在拿地方面表现尤为突出。漳州市以54.97亿元的拿地金额和6058亩的用地面积位居全国第一，紧随其后的是苏州市和广州市。

　　在政策方面，2024年政府在产业准入、分割销售✅政策、税收监管等方面适度放松，但总体上依然维持㊣严控的态势。例如，成都放开了分割销售政策产业园开发需要资质吗，佛山不再考核亩均税收，而杭州则鼓励集群代建。广州㊣也突破了可售比例的政策限制，允许部分项目的可售比例超过60%。这些政策的灵活性体现了政府在推动产业发展的过程中，依然坚持合理利㊣用土地资源，并在确保产业发展的基础上进行适度调整。

　　然而，这些政策的周期性调整并不意味着政府对土地市场的全面放松。相反，政策调整的㊣㊣核心目的是为了确保产业结构的健康发展，并避免土地资源㊣的浪费。未来，产业园区将成为持牌进入的行业，企业的准入门槛将不断提高。对于市场化企业来说，只有通过提升自身的价值定位，展示其在产业发展中的核心竞争力，才能获得政府的认可，从而获得入局资格。

　　在当前市场环境下，市场化企业面临的拿地机会逐渐趋向核心区域，尤其是那些竞争相对较小且具备成熟工业氛围支撑的区域。对于非核心城市，由于市场规模有㊣限，如果缺乏明确㊣的战略布局，可能会错失最佳机会。三四线城市的市场需求较为有限，一旦被先行企业占✅领，后续进入者将面临较大的挑战。

　　因此，市场化企业在拿地时，除了要聚焦核心区域，还应注重产业聚焦，深耕特定区域的✅✅产业需求。在大湾区等区域，企业可以与IP企业合作，充分利用合作模式的优势，获取优质土地并有效推动项目的去化。此外，旧改项目也是一个值得关注的领域，尤其是在政策支持下，旧改项目往往具有较大的开发潜力，能够帮助企业实现更好的✅市场回报。

　　与国企的合作也是一种可行的拿地途径。国企在资源和资金等方面具有明显✅优势，能够为市场化企业提供更稳定的土地供应和更优质的资源。通过与国企的合作，市场化企业可以进一步巩固其在市场中的地位。

　　总体而言，2024年中国工业用地市场呈现出成交量下降、成交金额波动、价格上涨的态势。园区主体的拿地表㊣现相对活跃，尤其是在市场化产业园区运营商和地方平台公司中。政策层面的适度调整使得市场化企业在拿地方面面临新的机会，但同时，行业准入门槛的提高要求企业必须具备更强的市场竞争力和产业价值。未来，企业在拿地过程中应聚焦核心区域，注重产业结构调整，并积极探索多元化的拿地途径，以在复杂的市场环境中脱颖而出。

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